חוזים,נדל

התחדשות עירונית ותמ"א 38 - מה תפקידנו ?

 

כדי להסביר מה הם תפקידיהם של עורכי הדין שמייצגים דיירים בפרוייקט התחדשות עירונית צריך להדגיש ולהקדים ולומר כי מדובר בהרבה מעבר לעניינים משפטיים טהורים ומי שבקי בייצוג דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית יודע היטב כי יזדקק לא רק לידע נרחב בתחום המקרקעין, התכנון, המיסוי והניסוח המשפטי - אלא גם בניתוח סיכונים, בהנהגה ובהובלה של קהילה וגם בפסיכולוגיה חברתית ואישית.

ראשית, על עורכי הדין להדגיש בפני הדיירים ונציגיהם את טיב התמורה שיקבלו מיזם שעימו הם חפצים להתקשר. יש לדייק במרכיביה של התמורה, בעובדה שחלק ממנה הינו עמידה בזמנים, עמידה בכללי בטיחות, עמידה בנורמות בניה ראויות ואיכותיות וכן עמידה בהתחייבות לספק מפרט טכני עשיר וראוי.

שנית, יש להדגיש בפני הדיירים את תיאור המצב שאליו הם מובילים את עצמם - כשלנגד האינטרסים שלהם, כדי שתרקם עיסקה - יש לאפשר ליזם להרוויח - כי יזם שאינו רואה עתיד להשקעה שלו, לא יתקשר בהסכם ואם יתקשר בהסכם גרוע - יחשפו הדיירים למערכת של קונפליקטים ובעיות שהם אינם חפצים בהם כלל וכלל.

שלישית, כדי לגשר בין האינטרסים לעיל, צריך עורך הדין להבטיח בבטוחות ראויות את התחייבויות היזם - כאלו שיאפשרו להבטיח את ההתחייבויות שנתן מחד, ולהרגיע את הדיירים כי הם כאלו שיסייעו להם במקרה הצורך, מאידך.

 לא פעם נתפסים הדיירים ונציגיהם להבטחות של שווא של יזמים לשעה, שמציעים עולם ומלואו כדי להשיג לעצמם מסמך מחייב - בעוד עוה"ד מגלה כי ההבטחות אינן הגיוניות, אינן ריאליות והן רחוקות מהאפשר כרחוק מזרח ממערב. אז, עליו להביא בפני הדיירים את הידע שלו בכל התחומים שאוזכרו לעיל, כדי למנוע מהם התקשרות חסרת תועלת ופגיעה באינטרס שלהם לקיים פרוייקט התחדשות עירונית בבניין שבו הם מתגוררים.

עורכי הדין חייבים לוודא שהיזם אינו מעאכר, כזה שכל עניינו הוא בהשג חתימות "קבלן חתימות" כדי להמחות אותן ליזם אחר וכל האלגנטיות, ההבטחות והנעימות והקשר הטוב, של תקופת החיזור אחרי הדיירים יתחלפו בניכור, מזג עיסקי חמדן והעדר תקשורת מוחלטים לאחר גזירת הקופון ומכירת הזכויות.

 

תפקידם של עורכי הדין כולל גם הצגת התמונה הראויה שיש להציג לדיירים ולבעלי דירות בבניין שמתעתד להכנס לפרוייקט התחדשות עירונית. תמונה כזו שלפיה האינטרס החשוב להם בראש ובראשונה הוא שהבניין יחוזק כנגד רעדיות אדמה וכנגד עיתות חירום. יסודותיו יעברו תהליך חיזוק מבוקר ומפוקח ע"י רשות. יווסף לדירתם ממ"ד למקרה חירום. הדירה תגדל, תיווסף לה מרפסת ולעיתים גם תיווסף חניה צמודה. הסטנדרטים של הבניה בהסכם החיזוק יהיו מודרניים ביותר, המפרט יהיה עשיר יותר וכל זאת במקום דירה בניין מט ליפול או אפילו מסוכן.

הצגת העובדות והפרטים וכן הצגת סידרי העדיפויות הרציונאליים בדרך ראויה תמנע מדיירים עיקשים להעלות דרישות סרק של זוטי זוטות באופן שיעכב את יתר הדיירים מלממש פרוייקט שיגדיל את הונם, ביטחונם ואיכות חייהם ומצד שני תעמיד לרשות הדיירים רשימה של דרישות הגיוניות, חכמות, ריווחיות, משפרות מעמד ואיכות חיים ובנות קיימא.

בשל עודף ההיצע כיום, יזמים יעדיפו משאים ומתנים עם בניינים שמיוצגים היטב, עניניים ומיקצועיים שהאינטרס שמניע אותם הוא קידום מטרות הלקוחות ולא נסיון להשגת הישגים מישניים של חלק מהם על גבם של היתר.

המאפיין את משרדינו בנושא זה הוא ברור - יעילות, ענייניות, התקדמות לעבר המטרה הנכספת של השלמת הבניה כמצופה ומתן סיוע עיקבי לדיירים כדי שבכל נושא שיעלה תוך כדי הבניה, יקבלו תשובות הן מתוך מסגרת ההסכם והן מתוך היכולת של המשרד לייעץ נכון ובאופן שימלא אחר דרישות הדיירים ורווחתם.

 הדינמיקה שנוצרת בין הדיירים למשרד היא כזו שהמשרד מעניק מענה מיידי לפניות. אין מייל או פגישה או פניה או הודעה שהמשרד אינו משיב לה. אם יש צורך בדיון, בין היזם לדיירים בעיצומה של הבניה, המשרד מקיים אותו ויוזם אותו כדי להביא לפתרונות מלאים וטובים.

נוצרת אוירה של קבוצה שפועלת יחדיו במטרה משותפת ואוירה זו גם הביאה בעבר למיקרים שבהם ךמשל, נמנע הצורך מהגשת תביעות סרבנות כי העוצמה שהפגינה קבוצה הדיירים המעוניינת בפרוייקט יחד עם משרדנו, גרמה לכך שה"סרבנים" חדלו מעיקשותם והצטרפו אל הפרוייקט. 

כל שאלותיהם וטענותיהם נענו בעניניות, בנועם, בהחלטיות והמוטיבציה להשאר מאחור נזנחה לטובת חתימה והצטרפות והכל בגלל הנחישות והדבקות באינטרס של כל הדיירים.


וכפטריוטים מקומיים חשוב לומר, העיר נתניה הפכה למקום פופלארי לפרוייקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית. משרדנו מעורב ברבים מאוד מהפרוייקטים הגדולים, הבינוניים והקטנים בעיר.

מנסיוננו אנו למדים כי יזמים רבים מגיעים לעיר גם מערים אחרות ובוחנים את כדאיות השקעתם במיזמי התחדשות עירונית בנתניה בעיקר במרכז העיר, יחד עם יזמים מקומיים, ותיקים וצעירים, מנוסים וחדשניים והבחירה אינה קלה.

ההתעניינות נובעת מכך שבמרכז העיר ישנו שילוב אופטימלי של ערכי קרקע גבוהים, לצד ריכוז גבוה של בניינים ישנים, ובנייה בתכסית ובצפיפות נמוכה שמאפשרת תגבור זכויות ובניה לגובה שתאפשר לעיתים גם נוף לים. תנאים מיוחדים אלה מעניינים את היזמים והם כמובן טובים גם לדיירים ולבעלי הזכויות בבניינים הישנים.

יחד עם זאת, הבניה הישנה, הצפופה, בין היתר ולעיתים על מגרשים קטנים הרחובות הצרים ובעיות החניה בעיר שמתבססת על תחבורה פרטית, יוצרים בעיות ואתגרים תיכנוניים לאדריכלים ולוועדות התכנון והבניה. כדי לסייע בנושאים אלו יש חשיבות גדולה לנסיון, לוותק ולאיכות המגעים שבין משרדי עורכי הדין לנוגעים בדבר.

 גם בשכונות שמחוץ למרכז העיר ישנה התעניינות גוברת, בעיקר בפרוייקטים גדולים שיכולים לשפר את ריווחיות היזמים שמנסים בדרך כלל לגבש מספר בניינים יחדיו כדי לייעל ולמקסם רווחים. כאן חשובה מאוד התגבשות הדיירים סביב יצוג משפטי ראוי, צמוד, וכזה שאינו רואים בדיירים פיונים חסרי חשיבות או ערך כפי שהתגלה במספר מקרים שעברו לטיפולנו.

 

משרדנו מצא עצמו לא פעם ולא פעמיים מייעץ ומוצא פתרונות ליזם ולדיירים בזכות הניסיון והידע וכן בזכות הגישה המשפטית העניינית שתכליתה מציאת פתרונות ולא העצמתן וזאת בניגוד למקרים שהובאו לטיפול המשרד מטעם דיירים, לאחר שהתברר להם האינטרס שלהם היה הנושא המשני בחשיבותו אצל משרד אחר עימו היו במגעים לצורכי התחדשות עירונית.

 

משרדנו יפרסם מאמרים נוספים בנושא התחדשות העירונית ותמ"א 38 ואתם מוזמנים להתקשר לקבל יעוץ בכל שאלה בנושא זה.

 

להלן חלק מהפרויקטים שבהם מייצג משרדנו את הדיירים: רחוב ריבלין 6 נתניה, רחוב יצחק שדה 10 נתניה, רחוב בלפור 9 נתניה, רחוב ביאליק 10 נתניה, רחוב ויצמן 83 נתניה, רחוב יהודה הנשיא נתניה, רחוב גורדון 45 נתניה,

 

פרויקטים בהכנה :

רחוב אוסיישקין  נתניה, רחוב שמורק נתניה, רחוב ברנר 9 נתניה, רחוב דיזינגוף 12 נתניה, רחוב ברודצקי 12 נתניה, רחוב רזיאל 14 נתניה, רחוב שלמה המלך נתניה,  

הצטרפו לרשימת תפוצה
שם
אימייל

צוואה לטובת מי שנטל חלק בעריכתה

אפליקצית ציטודין
לא פעם נשאלת השאלה מה טיבה של צוואה ? היתכן שהיא חוקית ? היתכן שמי שחתם עליה חתם עליה בצלילות דעת ובהבנה מלאה של תוכנה ? על שאלות אלו ננסה להשיב חלקית במאמר הקצר שלפניכם

חדשות

דיני נזיקין, ביטוח וועדות רפואיות

עו"ד גיא אורטל שמתמחה ביצוג בפני הועדות הרפואיות של המוסד לביטוח לאומי פירסם והוציא לאור את סיפרו המהווה מדריך מיוחד לנזקקים לועדות הרפואיות. המדריך עוסק בכל הנוגע להופעה בפני הועדות הרפואיות - לערעור על החלטותיהן, לטענות שיש לטעון בפניהן, להערכות לקראתן ולזכויות השונות של מבוטחי המוסד לביטוח לאומי.

רשלנות רפואית

רשלנות רפואית חשוב לציין מראש ושוב כי המידע המתפרסם באתרנו אינו מתיימר לשמש תחליף לייעוץ משפטי או רפואי . התמצית שלהלן מהווה נסיון ליתן תשובה לשאלות הנוגעות מן ההליך המשפטי הנובע מעוולת הרשלנות בעת שאנו עוסקים בפרקטיקה הרפואית. למרות הנסיון לתת הסבר ורקע לפרקטיקה הנהוגה בדיני הרשלנות הרפואית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו כדי לקבל טיפול ממשרד מיומן ומנוסה בניהול תביעות בתחום.

מקרקעין / נדל"ן

בעסקאות מקרקעין מחוייבים הן המוכר והן הקונה לא רק בדיווח, מיד עם היכרת העיסקה אלא אף בנטל מס שאפשר וגם יגיע לחלק ניכר מסכום העיסקה . מטבע הדברים ברורה חשיבות תכנון המס לכל עסקת מקרקעין.