הפרת הסכם שכירות ופינוי שוכר

כהמשך למאמר שלנו "10 הדיברות למשכיר דירה נבון", אנו מביאים לכם הפעם מאמר המתמקד בפעולות שאותן על עורך הדין שלכם לבצע במקרה ששוכר הדירה שבבעלותכם מפר את הסכם השכירות ויש צורך לפנותו.

ראשית נבהיר ונתקן טעות רווחת: פעמים רבות ישנה נטייה לחשוב כי דייר בדירה שכורה הוא "דייר מוגן" ולכן לא ניתן לפעול לפינויו.

"דייר מוגן" הוא מונח השאול מחוק "הגנת הדייר" שרלבנטי רק למספר מצומצם מאוד של נכסים. ניתן להעריך כי כיום מדובר בפחות מחצי אחוז מעיסקאות השכירות בישראל.

יוצא אפוא כי בדרך כלל אין כל מניעה מלפעול לפינויו של שוכר המפר את הסכם השכירות.

עורך הדין שלפתחו יגיעו תלונות של בעל נכס כלפי שוכר יבחן בתחילה באיזו סוג של הפרה מדובר: בהפרה מינורית שאינה משמעותית, אין מקום להפעיל סנקציה קיצונית כמו תביעה לפינוי אלא שאז ניתן יהיה להסתפק במכתב התראה, דרישה להימנע מן ההפרה או מהפרות חוזרות ואף לדרוש הוצאות שבאחריות השוכר.

ככל ואכן השוכר מפר את הסכם השכירות "הפרה יסודית" כזו שהוגדרה במפורש בהסכם או שמשכיר סביר אינו יכול לחיות איתה כגון:

איחור קיצוני או חוזר ונשנה בתשלום דמי השכירות או בחיובים האחרים, נזק לנכס, שימוש אסור בייעודו של המושכר, חשיפת הבעלים לחריגות בשימוש או פגיעה במבנה המושכר או כל אלו או חלקם יחד, כי אז נראה שאין מנוס אלא לפעול בהליכים משפטיים כנגד השוכר.

אנו ממליצים לוודא היטב טרם הגשת תביעה האם יש בהגשת תביעה תועלת גדולה מאשר מהלכים של הדברות והסכמה שיעשו על ידי עורך דין מיומן. הגשת תביעות היא פתרון קיצוני, לעיתים יקר והוא טומן בחובו מתח וסחבת.

בטרם הגשת "תביעה לפינוי מושכר" אנו ממליצים למסור לשוכר מכתב התראה המתאר את הפרת ההסכם וכן ליתן לו התראה לפיה היה ולא יתקן את ההפרה בתוך מספר ימים קצוב, הרי שהוא ידרש לפנות את המושכר עד למועד/תאריך ספציפי ואם לא יעשה זאת – תוגש כנגדו תביעה לפינוי תוך שהמשכיר שומר על זכותו לעשות שימוש בבטוחות שנמסרו לו במעמד חתימת ההסכם. המכתב צריך לכלול גם, ככל שישנם, פירוט של הנזקים הכספיים שנגרמים למשכיר.

אנו ממליצים מאוד לשלוח העתק ממכתב ההתראה אל הערבים של השוכר.

פניה לערב שמקבל מכתב התראה עבור חוב שהוא ערב לו, יכולה ליצור אפקט מרתיע שעשוי במקרים רבים להביא לתיקון ההפרה ולתשלום חוב, באופן מיידי.

ככל וההפרה לא תוקנה בתוך המועד שהוקצב אין מנוס מלהגיש כנגד השוכר המפר כתב תביעה לפינוי מושכר.

אין להתמהמה ואת התביעה יש להגיש מהר ככל האפשר כדי לצמצם את הנזקים שגורם השוכר המפר.

יש לזכור כי כל שוכר מתנהג אחרת ולכן ישנם שוכרים שיפנו את הדירה מיד עם קבלת כתב התביעה, או אפילו יעלמו מן המושכר "באישון לילה" כלומר מבלי ליידע או לתאם את יציאתם.

ישנם גם שוכרים שיגישו כתב הגנה אולם לא יגיעו לדיון שיקבע על ידי בית המשפט וישנם גם כאלו שיגיעו לדיון, יטענו טענות מן היקב ומן הגורן ובלבד לדחות את הקץ, קרי, את מועד יציאתם מן המושכר.

ככל ובית המשפט מצא את טענת הפינוי כמוצדקת, (מרבית המקרים) יינתן פסק לפינוי המושכר.

לאחר קבלת פסק הדין לפינוי יש למוסרו לידי השוכר וככל והשוכר אינו מקיים את פסק הדין יש לפתוח מיד בחלוף המועד שנקבע תיק הוצאה לפועל בלשכת ההוצאה לפועל הקרובה אשר לה הסמכות לפעול באמצעות קבלן פינוי מורשה, לפנות את המושכר מיושביו על חפציהם.

שימו לב! אין לפנות למשטרת ישראל בבקשה לסייע במימוש פסק הדין, אלא להוצאה לפועל.

 לסיום:

הדינמיות בכל הקשור להשכרה של דירה, אחזקתה וגביית תשלומים ודמי שכירות מחייבת אותנו להתגמש לעיתים. אבל אסור בשום אופן לתת לגמישות כזו או אחרת מצידנו להביא לזלזול בהוראות הסכם השכירות.

עם ההפרה הראשונה יש לפנות באופן מיידי בצורה פורמאלית אל השוכר ואל הערבים שלו בהתראה שעליה כתבנו במאמר זה ובמידת הצורך לנקוט בהליכים משפטיים, קרי, הגשת תביעה לפינוי המושכר.

ניתן לפנות אלינו בטלפון: 09-8333477.

בהצלחה!