רבים
נוטים לחשוב שבעל דירה להשכרה הוא אדם עשיר, "טייקון" שיש לו מלאי של
נכסים ואם יקפיד בשמירה על הדירה ויבקש להבטיח את תשלומי השוכר הרי שהוא "איש
קשה", "גרידי" ועוד ביטויים שאינם נכונים.
במרבית
המקרים בעלים של דירה להשכרה הוא אדם או זוג שחסך שקל לשקל בכדי לרכוש לעצמו דירה
בכדי להבטיח חיים בכבוד לעת זקנה או בכדי להורישה לילדיו ודמי השכירות משולמים
כהחזר המשכנתא שנלקחה לשם רכישת הנכס.
הפעם
בחרנו לשתף מהניסיון הרב שלנו ולתת עשר עצות וטיפים שנועדו למנוע מבעל דירה מפח
נפש במהלך השכרת הדירה ועם סיום הסכם השכירות, בבחינת 10 הדיברות למשכיר דירה שלא
רוצה "ליפול בפח":
1. בחירת
שוכר/ים וערבים – רושם ראשוני אינו מספיק. בעידן מנועי החיפוש והרשתות החברתיות
ראוי ונכון לבצע בדיקה מקדימה אודות השוכרים וגם לשקול להיעזר בחברה חיצונית
המתמחה בכך. מצב תעסוקתי ותלושי שכר הם
חלק מהבדיקות שנבקש לבצע אודות השוכרים והערבים שיציגו.
2. הסכם
שכירות מפורט – נכון שאי אפשר לצפות כל מצב וטענה אולם, הסכם שכירות טוב הוא כזה
שנכנס ל"רזולוציות" נמוכות ונותן מענה לטענות ותרחישים שונים. מגובה דמי
השכירות בתקופת ה"אופציה" דרך הקפדה על ניקיון ואי הקמת רעש ועד למטרת
שכירות ספציפית.
3. ערבויות
ובטוחות – משכיר דירה נבון ידרוש לקבל ערבויות מספקות ולא רק כאלה שניתנות בשיק
רגיל. האפשרויות הטובות ביותר הן ערבות בנקאית וערבות מזומן.
4. נספח
מיטלטלין ואביזרים – להסכם השכירות יש לצרף נספח מיוחד המפרט את הציוד והאביזרים
המצויים בדירה. אנו ממליצים לציין את סוג הפריט, תוצרת ואפילו צבע. לדוגמא:תנור לבן משולב כיריים גז, תוצרת אלקטרה.
5. התייחסות
לבקשה לשוכר חלופי – קורה לעיתים שהשוכר מבקש לפנות את הדירה טרם מועד סיום
השכירות. מצב שכזה עלול לגרום נזק קשה למשכיר שהסתמך על השכירות ותשלומיה
החודשיים. הסכם שכירות ראוי הוא כזה שמאפשר לשוכר לפנות את המושכר ובתנאי שיציג למשכיר
שוכר חלופי טוב שיכנס בנעליו ויקבל על עצמו את מלוא חיובי הסכם השכירות לרבות בכל
הקשור לערבויות.
6. התייחסות
למכירה או התחדשות עירונית – יש לוודא שישנו סעיף בהסכם השכירות המתייחס למצב שבו
המשכיר ירצה להציג את הדירה לרוכש או שוכר פוטנציאלי וכן למקרה שבו הבניין יעבור
פרוייקט של "התחדשות עירונית".
7. הקפדה
על מילוי תנאי חוק השכירות והשאילה – משכירים ושוכרים רבים אינם מודעים לכך שישנו
חוק העוסק בחובות ובזכויות שלהם, "חוק השכירות והשאילה". החוק מתייחס
לנקודות רבות הנוגעות להסכמי שכירות לרבות בכל הנוגע לחובה לספק דירה ראויה
למגורים ומהי, החובה לפרט תשלומים שונים ועוד... עו"ד הבקי בתחום ידע לנסח
ולהתייחס לכל נקודה שכזו בהסכם השכירות שיערוך.
8. התייחסות
לתיקון ליקויים ופגמים שיופיעו במהלך השכירות -
יש לציין בהסכם בשכירות שהשוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות
פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת ויתקן על חשבונו ליקוי כאמור ואילו המשכיר
אחראי לתיקון פגם שנגרם כתוצאה מבלאי בשימוש סביר.
9. "הויתור
של היום עלול להפוך לנורמה של מחר" – כמו בכל מערכת יחסים עסקית, אנו ממליצים
להקפיד על ביצוע הוראות הסכם השכירות ככתבו. כל ויתור על דחיית תשלום או הארכה
שאינה מעוגנת בכתב, עלולים לגרור נורמת התנהגות קבועה שאינה ברוח ההסכם ופוגעת במשכיר.
10. דיווח
לרשויות המס – הכנסות מדמי שכירות העולות על כ – 5,200 ₪ לחודש חייבות בדיווח.
מומלץ להיעזר ברו"ח או יועץ מס לצורך בדיקה ודיווח. אי דיווח במועד עשוי
לגרור קנסות כבדים ולעיתים גם הליכים משפטיים.
מכיוון שהמאמר נוגע ב – 10 עצות בלבד
וישנן עוד עצות רבות וטובות שכדאי למשכיר להכיר, נזכיר כמה נוספות בקצרה:
הקפדה על פרטי זיהוי וכתובות של הערבים,
עריכת פרוטוקול מסירה המתעד את מצב הדירה ומיטלטליה לפני כניסת השוכר ועם יציאתו,
החזרת הערבויות לשוכר רק לאחר וידוא ביצוע מלוא התשלומים שחלו עליו, התייחסות
לעריכת ביטוח תכולה וצד ג', התייחסות מדוקדקת לתקופת הארכה/"אופציה"
ואופן הפעלתה.
לסיום:
הדינמיות
בכל הקשור להשכרה של דירה, אחזקתה וגביית תשלומים ודמי שכירות מחייבת אותנו להתגמש
לעיתים. אבל אסור בשום אופן לתת לגמישות כזו או אחרת מצידנו להביא לחרטה וצער,
והצער בהשכרת נכס מגורים למי שמזלזל בו ובבעליו הוא רב מאוד.
לכן,
אל תשכירו דירה שבבעלותכם ללא הסכם שכירות שנערך או לכל הפחות נבדק על ידי עו"ד
שמתמחה בנושא.
חוזה
שכירות שנחתם לאחר התיקון החדש לחוק השכירות ואינו מכיל את מלוא הפרטים שבחוק –
עלול לסבך אתכם ולחשוף אתכם לתביעות משפטיות.
ודאו
שהסכם השכירות ערוך בהתאם לחוק ומפרט היטב את חובות וזכויות הצדדים.
בהצלחה!
אין במאמר
זה כדי לשמש תחליף ליעוץ משפטי.