מנגנוני הגנה על דיירים בעסקאות התחדשות עירונית

נסקור להלן נקודות חשובות שיש להביא בחשבון עוד בשלב המשא ומתן מול היזם וזאת מתוך נקודת המבט של עורך הדין המייצג את בעלי היחידות וטובתם:

1.     ליווי בנקאי סגור: כל פרוייקט של התחדשות עירונית מצריך הוצאות גבוהות וטומן בחובו עלויות שלא ניתן להשיגן אלא באמצעות הלוואות, ליווי וערבויות בנקאיות. מקרים של נפילת חברות קבלניות גדולות כמו "חפציבה" זכורות לכולנו והלקחים הופקו באמצעות חיוב בליווי בנקאי לפרוייקט ספציפי, היינו כזה שלא ניתן לעשות בו שימוש לפרויקטים אחרים בהם מעורב היזם.

 2.     מפקח מטעם הבעלים: מפקח על עבודות הבנייה שנבחר ע"י הבעלים ושכרו ימומן ע"י היזם,  תפקידו להבטיח לבעלים כי הפרוייקט נבנה בסטנדרטים גבוהים, תוך עמידה בתקנים ובלוחות זמנים וכן לדווח ליזם ולבעלים על כל חריגה או אי עמידה בזמנים ובסטנדרטים שנקבעו.

עבודת המפקח מתחלקת בד"כ לארבעה שלבים עיקריים:

א. בחינת המפרט הטכני המוצע על ידי היזם ושיפורו.

ב. בדיקת התאמה בין התוכניות המוגשות לבין ההסכם.

ג. פיקוח על שלבי הבניה.

ד. בדיקת ליקויים לאחר השלמת הפרוייקט.

3.     תשלום שכ"ד, הובלה, תיווך: בפרוייקט מסוג הריסה ובניה אמור היזם לשאת בתשלום שכר הדירה החלופית שישכרו הבעלים ולעיתים ניתן לדרוש ולקבל גם השתתפות בתשלום עבור ההובלה מן הבית וחזרה אל הדירה החדשה ואף תשלום עבור שכר מתווך שיתור אחר דירה חלופית מתאימה.

4.     התחשבות בבעלי מוגבלויות וקשישים: יש להביא בחשבון את צורכיהם המיוחדים של בעלי מוגבלויות קשישים וחולים אשר העזיבה את בית המגורים שלהם לדירה חלופית ודאי גורמת להם צער אך במיוחד טרחה מיוחדת. ניתן להבטיח את זכותם להשתתפות בעלות של סידור הדירה החלופית וכן בהתאמות שיעשו בדירה המוגמרת, תוספת בשכר דירה וכדומה.

5.     ערבויות: על היזם להמציא בטוחות וערבויות למלוא התחייבויותיו בהסכם הפינוי בינוי. בדרך כלל מדובר בערבויות בנקאיות ספציפיות נוספות על ערבות לפי חוק המכר, לתשלום שכר הדירה, לאיכות הבניה (בדק), לתשלומי המיסים שיחולו, ולרישום בית משותף.

ניתן לדרוש גם ערבויות נוספות כגון לתשלום שכר המפקח מטעם הבעלים.

הערבות החשובה ביותר היא ערבות לפי חוק המכר, קרי ערבות בגובה הדירה החדשה למקרה של חדלות פירעון של היזם.

להמצאת ערבויות וחידושן מעת לעת חשיבות עליונה להבטחת עמידתו של היזם בהסכם והבטחת הוצאתו אל הפועל.

6.     ביטוחים: פרוייקט ביצוע עבודות בנייה מחייב עריכת פוליסות ביטוח לכל נזק שיגרם לנכסי הבעלים, לצדדי ג' וכן נזקי גוף שעלולים להיגרם לעובדים באתר ולאחרים.

7.     לוחות זמנים: יש לודא כי ליזם לוחות זמנים ברורים לביצוע כל אחד מן השלבים בהסכם, החל מרגע החתמת הבעלים על ההסכם, דרך פניה ולועדות התכנון וקבלת היתר ועד למסירות היחידות לבעליהם.

הקפדה על נקודות אלו ואחרות שאין זה המקום לפרטן, תבטיח הגנה מרבית על בעלי הדירות שמוסרות בידי היזם את השליטה בידי הרכוש היקר ביותר שצברו בעמל רב.

משרדינו מטפל במקצועיות ובניסיון בביצוע עסקאות מסוג תמ"א 38 , "פינוי בינוי" והתחדשות עירונית.

אנו עובדים בשקיפות מול הדיירים והנציגות הנבחרת תוך מתן מענה למכלול ההיבטים משלב ההתארגנות ועד לחתימה על הסכם והליווי שלאחריו.

אין באמור כדי לחייב או להוות תחליף ליעוץ וליווי משפטי הניתן על ידי משרדינו.