שכירות הוגנת – חוזה להשכרת דירה

לאחרונה תוקן חוק השכירות והשאילה, התשלא 1971 והוכנס בו פרק שלם העוסק ביחסים בין בעל דירה לשוכר ושצריכים להיות מעוגנים בהסכם השכירות. (להלן: "התיקון").

התיקון נכנס לתוקפו במחצית השניה של חודש ספטמבר 2017.

להלן מאמר המתמצת את עיקרי התיקון לחוק וראוי שבעלי דירות להשכרה כמו גם שוכרים יקראו בעיון ויכירו את מה מותר ומה אסור.

התיקון לחוק אינו חל על יחידות נופש, דירות שמושכרות בבתי מלון, יחידות בדיור מוגן וכו... אלא אך ורק על דירות רגילות שמושכרות לתקופה שמעל ל- 3 חודשים וגם לא על דירות פאר שסכום השכירות החודשי הינו מעל ל – 20,000 ₪ לחודש.

 לפני שנתחיל וכדי לא להתבלבל, נזכיר ש"משכיר" הוא בעל הדירה ו- "שוכר" הוא מי שרוצה לגור, או גר בדירה ומשלם למשכיר דמי שכירות.

דירה ראויה או לא ראויה למגורים: המשכיר חייב למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. החוק לא מגדיר מהי דירה ראויה למגורים אך מגדיר דירה שאינה ראויה ככזו שאין בה מערכת ניקוז, מים או חשמל, אין בה אמצעי איוורור או דלת כניסה שניתנת לנעילה, אין בה מחיצה בין חדר השירותים לשאר החדרים או שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או בריאותו.

אם המשכיר לא מסר את הדירה כשהיא כוללת את כל אלה הרי רואים אותו כמי שהפר את ההסכם.

הסכם שכירות חייב לכלול את הפרטים הבאים: כתובת הדירה ופרטים מלאים של הצדדים, תיאור הדירה, הריהוט והאביזרים ולרבות תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמוד לדירה,

תקופת השכירות, אופציה להארכה, קיצור או ביטול ההסכם ותנאים לביטול.

דמי השכירות, מועד ואופן התשלום, תשלומים נוספים שחלים על השוכר גובהם (כגון: דמי ועד הבית, ארנונה וכיו"ב), פגם או ליקוי רציני שקיים בדירה, או דבר העלול לגרום להפרעה ממשית בחיים בדירה.

העתק הסכם: אין בכך חידוש אולם התיקון דורש שהעתק של הסכם השכירות חייב שימסר במלואו לשוכר.

מסירת הדירה: גם כאן אין חידוש אולם התיקון מעגן את הדרישה שהדירה המושכרת תימסר לשוכר תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס, למעט נכס שהוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה.

הוראות תחזוקה: המשכיר ייתן לשוכר, לא יאוחר ממועד מסירת הדירה המושכרת, הוראות תחזוקה ושימוש בקשר לדירה, למיתקניה ולנכסים שבה, ככל שאלה נדרשים.

התיקון לחוק מחייב מסירת נתונים אלו וזוהי תוספת שמרחיבה את אחריותו של המשכיר ומכאן ואילך – עליו לקחת זאת בחשבון.

תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת: (1) השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת. (2) השוכר יתקן על חשבונו ליקוי כאמור אלא אם כן הסכימו הצדדים אחרת.

נציין שאת תנאים אלה נהוג לציין בהסכמי שכירות אולם כעת הם מהווים חיוב הנובע מהחוק ולא רק מחובת תום הלב או הנוהג.

המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף - יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור.

לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" - פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר.

תשלומים שוטפים שבהם נושא השוכר : (א) השוכר יישא בתשלומים אלה לגבי תקופת השכירות: (1) דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים; (2) מסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה; (3) תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום; (4) תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עמו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף.

עפ"י התיקון לחוק אין להחיל על שוכר דירה את התשלומים הבאים: (1) תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר.

(2) דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה.

(3) תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי,  ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

ערובה:  "ערובה" מוגדרת ככלי לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.

 אם ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:

(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;

(2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.

מימוש הערובה: כאן הגביל המחוקק את המשכירים שידם היתה לעיתים "קלה על ההדק" במימוש ערבויות ומעתה רשאי המשכיר לממש ערובה שנתן לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצדם:

(1) השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות - עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה.

(2) השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם - עד גובה עלות התיקון.

(3) השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם לפי החוזה - עד גובה התשלומים שלא שולמו.

(4) השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות - בסכום בהתאם לתנאי החוזה.

הודעה על מימוש הערובה: גם כאן אין ממש חידוש פרקטי אלא שהתיקון מחייב כעת את המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.

החזרת הערובה לשוכר: הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הערובה (או את יתרתה לאחר המימוש), לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר.

הודעה על העברת זכויות בדירה: העביר המשכיר את זכויותיו בדירה המושכרת לאדם אחר, יודיע על כך לשוכר בכתב, לפני המועד שבו עליו למסור את הדירה לרוכש הזכויות; בהודעה יפרט המשכיר את פרטי הרוכש ואת דרכי ההתקשרות עמו.

הארכת תקופת השכירות :  על המשכיר להודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.

אם היתה למשכיר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע לשוכר, לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה, ורשאי המשכיר לקיים את הברירה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.

היתה לשוכר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע למשכיר, לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה.

תניה לביטול בלא עילה: תנאי בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.

המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתנאי כאמור , 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתנאי כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.

לסיום: אם נדמה היה שהתיקון לחוק השכירות והשאילה יכביד על בעלי נכסים ודירות, נראה שלא כצעקתה.

להיפך, עמידה בחובות המוטלות כעת על בעלי הדירות יש בו כדי ליצור שקיפות מלאה ומסירת מידע שיעגן את גמירות דעתם ותום ליבם של הצדדים עת התקשרו בחוזה השכירות.

 עצות מעשיות:

 אל תחתמו על חוזה שכירות בלי שיעבור בדיקה ע"י עו"ד שמתמחה בנושא.

חוזה שכירות שנחתם לאחר התיקון החדש לחוק השכירות ואינו מכיל את מלוא הפרטים שבחוק – עלול לסבך אתכם ולחשוף אתכם לתביעות משפטיות.

ודאו שהסכם השכירות ערוך בהתאם לחוק, מפרט את חובותיכם מצד אחד ומכסה ומגן על זכויותיכם מצד שני.

 אין במאמר זה כדי לשמש תחליף ליעוץ משפטי.