10 הדיברות למשכיר דירה נבון

10 הדיברות למשכיר דירה נבון

רבים נוטים לחשוב שבעל דירה להשכרה הוא אדם עשיר, "טייקון" שיש לו מלאי של נכסים ואם יקפיד בשמירה על הדירה ויבקש להבטיח את תשלומי השוכר הרי שהוא "איש קשה", "גרידי" ועוד ביטויים שאינם נכונים.

 

במרבית המקרים בעלים של דירה להשכרה הוא אדם או זוג שחסך שקל לשקל בכדי לרכוש לעצמו דירה בכדי להבטיח חיים בכבוד לעת זקנה או בכדי להורישה לילדיו ודמי השכירות משולמים כהחזר המשכנתא שנלקחה לשם רכישת הנכס.

 

הפעם בחרנו לשתף מהניסיון הרב שלנו ולתת עשר עצות וטיפים שנועדו למנוע מבעל דירה מפח נפש במהלך השכרת הדירה ועם סיום הסכם השכירות, בבחינת 10 הדיברות למשכיר דירה שלא רוצה "ליפול בפח":

 

1.      בחירת שוכר/ים וערבים – רושם ראשוני אינו מספיק. בעידן מנועי החיפוש והרשתות החברתיות ראוי ונכון לבצע בדיקה מקדימה אודות השוכרים וגם לשקול להיעזר בחברה חיצונית המתמחה בכך.  מצב תעסוקתי ותלושי שכר הם חלק מהבדיקות שנבקש לבצע אודות השוכרים והערבים שיציגו.

 

2.      הסכם שכירות מפורט – נכון שאי אפשר לצפות כל מצב וטענה אולם, הסכם שכירות טוב הוא כזה שנכנס ל"רזולוציות" נמוכות ונותן מענה לטענות ותרחישים שונים. מגובה דמי השכירות בתקופת ה"אופציה" דרך הקפדה על ניקיון ואי הקמת רעש ועד למטרת שכירות ספציפית.

 

3.      ערבויות ובטוחות – משכיר דירה נבון ידרוש לקבל ערבויות מספקות ולא רק כאלה שניתנות בשיק רגיל. האפשרויות הטובות ביותר הן ערבות בנקאית וערבות מזומן.

 

4.      נספח מיטלטלין ואביזרים – להסכם השכירות יש לצרף נספח מיוחד המפרט את הציוד והאביזרים המצויים בדירה. אנו ממליצים לציין את סוג הפריט, תוצרת ואפילו צבע. לדוגמא:תנור לבן משולב כיריים גז, תוצרת אלקטרה.

 

5.      התייחסות לבקשה לשוכר חלופי – קורה לעיתים שהשוכר מבקש לפנות את הדירה טרם מועד סיום השכירות. מצב שכזה עלול לגרום נזק קשה למשכיר שהסתמך על השכירות ותשלומיה החודשיים. הסכם שכירות ראוי הוא כזה שמאפשר לשוכר לפנות את המושכר ובתנאי שיציג למשכיר שוכר חלופי טוב שיכנס בנעליו ויקבל על עצמו את מלוא חיובי הסכם השכירות לרבות בכל הקשור לערבויות.

 

6.      התייחסות למכירה או התחדשות עירונית – יש לוודא שישנו סעיף בהסכם השכירות המתייחס למצב שבו המשכיר ירצה להציג את הדירה לרוכש או שוכר פוטנציאלי וכן למקרה שבו הבניין יעבור פרוייקט של "התחדשות עירונית".

 

7.      הקפדה על מילוי תנאי חוק השכירות והשאילה – משכירים ושוכרים רבים אינם מודעים לכך שישנו חוק העוסק בחובות ובזכויות שלהם, "חוק השכירות והשאילה". החוק מתייחס לנקודות רבות הנוגעות להסכמי שכירות לרבות בכל הנוגע לחובה לספק דירה ראויה למגורים ומהי, החובה לפרט תשלומים שונים ועוד... עו"ד הבקי בתחום ידע לנסח ולהתייחס לכל נקודה שכזו בהסכם השכירות שיערוך.

 

8.      התייחסות לתיקון ליקויים ופגמים שיופיעו במהלך השכירות -  יש לציין בהסכם בשכירות שהשוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת ויתקן על חשבונו ליקוי כאמור ואילו המשכיר אחראי לתיקון פגם שנגרם כתוצאה מבלאי בשימוש סביר.

 

 

9.      "הויתור של היום עלול להפוך לנורמה של מחר" – כמו בכל מערכת יחסים עסקית, אנו ממליצים להקפיד על ביצוע הוראות הסכם השכירות ככתבו. כל ויתור על דחיית תשלום או הארכה שאינה מעוגנת בכתב, עלולים לגרור נורמת התנהגות קבועה שאינה ברוח ההסכם ופוגעת במשכיר.

 

10.  דיווח לרשויות המס – הכנסות מדמי שכירות העולות על כ – 5,200 ₪ לחודש חייבות בדיווח. מומלץ להיעזר ברו"ח או יועץ מס לצורך בדיקה ודיווח. אי דיווח במועד עשוי לגרור קנסות כבדים ולעיתים גם הליכים משפטיים.

 

מכיוון שהמאמר נוגע ב – 10 עצות בלבד וישנן עוד עצות רבות וטובות שכדאי למשכיר להכיר, נזכיר כמה נוספות בקצרה:

הקפדה על פרטי זיהוי וכתובות של הערבים, עריכת פרוטוקול מסירה המתעד את מצב הדירה ומיטלטליה לפני כניסת השוכר ועם יציאתו, החזרת הערבויות לשוכר רק לאחר וידוא ביצוע מלוא התשלומים שחלו עליו, התייחסות לעריכת ביטוח תכולה וצד ג', התייחסות מדוקדקת לתקופת הארכה/"אופציה" ואופן הפעלתה.

 

 

 לסיום:

 

הדינמיות בכל הקשור להשכרה של דירה, אחזקתה וגביית תשלומים ודמי שכירות מחייבת אותנו להתגמש לעיתים. אבל אסור בשום אופן לתת לגמישות כזו או אחרת מצידנו להביא לחרטה וצער, והצער בהשכרת נכס מגורים למי שמזלזל בו ובבעליו הוא רב מאוד.

לכן, אל תשכירו דירה שבבעלותכם ללא הסכם שכירות שנערך או לכל הפחות נבדק על ידי עו"ד שמתמחה בנושא.

חוזה שכירות שנחתם לאחר התיקון החדש לחוק השכירות ואינו מכיל את מלוא הפרטים שבחוק – עלול לסבך אתכם ולחשוף אתכם לתביעות משפטיות.

ודאו שהסכם השכירות ערוך בהתאם לחוק ומפרט היטב את חובות וזכויות הצדדים.

 

בהצלחה!

 

 

 אין במאמר זה כדי לשמש תחליף ליעוץ משפטי.
קובץ מצורף
הצטרפו לרשימת תפוצה
שם
אימייל

צוואה לטובת מי שנטל חלק בעריכתה

אפליקצית ציטודין
לא פעם נשאלת השאלה מה טיבה של צוואה ? היתכן שהיא חוקית ? היתכן שמי שחתם עליה חתם עליה בצלילות דעת ובהבנה מלאה של תוכנה ? על שאלות אלו ננסה להשיב חלקית במאמר הקצר שלפניכם

חדשות

תקופת הקורונה - אתגרים שיפוטיים וחקיקתיים

סקירה של המצב המשפטי של משבר הקורונה מזוית הסיכול והכח העליון על פי שתי פסיקות שונות בתוצאתן בבית משפט השלום בתל אביב ובבית משפט השלום בירושלים וכן הילכי הרוח החקיקתיים בימי המשבר בנושא זה.

DECENTRALIZED FINANCE - פיננסים מבוזרים

DeFi - ‘- פיננסים מבוזרים’ - הוא מילת הבאז האחרונה בעולם של FinTech, RegTech, cryptocururrency ונכסים דיגיטליים. עם זאת מעט מאוד ידוע על משמעותו, השלכותיו המשפטיות והשלכות המדיניות. במאמר שאנו מפרסמים באתר מוצג ה - DeFi ומוצב בהקשר של מעבר הכלכלה הפיננסית המסורתית, מחברת DeFi לבנקאות פתוחה ומסתיימת בכמה שיקולי מדיניות.

הפרה בימי קורונה - על סיכול וכח עליון בדיני החוזים

מגיפת הקורונה שניחתה על תושבי ישראל והעולם כולו, מפתיעה בעוצמתה והשלכותיה טרם ידועות במלואן. משפחות ובעלי עסקים עומדים חסרי אונים מול האפשרות התיאורטית וחלילה גם המעשית, שלא יוכלו לעמוד בחיובים עליהם חתמו, בין בהסכמי שכירות של דירה או בית עסק ובין באספקת שירות או מוצר. השאלות מקבלות משנה חשיבות והתשובות נחוצות ביותר בימים אלו של התפשטות וירוס הקורונה.

התחדשות עירונית ותמ"א 38 - מה תפקידנו ?

מאמר שמתמצת את פועלנו כמשרד עורכי דין שעוסק בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.

דיני נזיקין, ביטוח וועדות רפואיות

עו"ד גיא אורטל שמתמחה ביצוג בפני הועדות הרפואיות של המוסד לביטוח לאומי פירסם והוציא לאור את סיפרו המהווה מדריך מיוחד לנזקקים לועדות הרפואיות. המדריך עוסק בכל הנוגע להופעה בפני הועדות הרפואיות - לערעור על החלטותיהן, לטענות שיש לטעון בפניהן, להערכות לקראתן ולזכויות השונות של מבוטחי המוסד לביטוח לאומי.

רשלנות רפואית

רשלנות רפואית חשוב לציין מראש ושוב כי המידע המתפרסם באתרנו אינו מתיימר לשמש תחליף לייעוץ משפטי או רפואי . התמצית שלהלן מהווה נסיון ליתן תשובה לשאלות הנוגעות מן ההליך המשפטי הנובע מעוולת הרשלנות בעת שאנו עוסקים בפרקטיקה הרפואית. למרות הנסיון לתת הסבר ורקע לפרקטיקה הנהוגה בדיני הרשלנות הרפואית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו כדי לקבל טיפול ממשרד מיומן ומנוסה בניהול תביעות בתחום.

מקרקעין / נדל"ן

בעסקאות מקרקעין מחוייבים הן המוכר והן הקונה לא רק בדיווח, מיד עם היכרת העיסקה אלא אף בנטל מס שאפשר וגם יגיע לחלק ניכר מסכום העיסקה . מטבע הדברים ברורה חשיבות תכנון המס לכל עסקת מקרקעין.