מכירת דירה על ידי תושב חוץ

מכירת דירה על ידי תושב חוץ

מכירת דירה ע"י תושב חוץ שאינו אזרח ישראל - מס שבח וביצוע עיסקה מרחוק - מאת עו"ד איל אורטל 


כשלקוחות שלנו, תושבי חו"ל, שאינם מדברים או מבינים עברית, פנו למשרד וסיפרו שקיבלו בירושה דירה בנתניה לפני כעשר שנים, הם ביקשו שנפעל לצורך השכרתה של הדירה באמצעות יפוי כח כללי לטובת המשרד. כך היה.
לפני כמספר חודשים החליטו למכור את הדירה. 
מהם הנתונים שיש לקחת בחשבון כשמדובר בתושב חוץ שאינו אזרח ישראלי שמבקש להשכיר או למכור נכס מקרקעין מרחוק:
 

 

יש לקחת בחשבון מספר גורמים עיקריים:

  • המרחק הגאוגרפי: הלקוח לא גר בישראל וזה יוצר קשיים טכניים ובירוקרטיים ועל אחת כמה וכמה כשהוא מעוניין לבצע את העסקה מבלי להגיע לישראל.
  • ההיבט החוקי הנובע מהשוני בין מי שאינו תושב ישראל ושלרוב אינו בעל חשבון בנק בישראל.
  • ההיבט החוקי הקשור לדיני המיסוי הנובעים מעיסקה בישראל.
  • ההיבט החוקי במדינת התושבות כשהלקוח מקבל כספים מהמכירה במדינה בה הוא מתגורר.
  • כללי היעוץ התקינים שחלים על עורכי דין שמנהלים עבור לקוחותיהם עיסקה במדינה שבה הלקוחות שאינם שולטים בשפה, ניירת המשפטית, מושגים משפטיים מקומיים, שיטה והליכים בירוקרטיים הכרוכים בביצוע העסקה וחשיפתם ללקוחות באופן מלא וברור.

במאמר הזה נעסוק בהיבטי המכירה אך נעיר כי גם להשכרת נכסי מקרקעין בישראל יש השלכות מיסוייות ויעוץ נכון ללקוח הזה ימנע עוגמת נפש, טרחה והסתבכויות.

השלכות חוק מיסוי המקרקעין על מכירת דירה ע"י תושבי חוץ

עד 31 דצמבר 2013 תושב חוץ יכל למכור דירה בישראל בפטור ממס שבח בתנאים שפורטו בחוק.

המצב הזה השתנה  ב 1/1/2014 ומאז תושבי חוץ אינם זכאים לפטור, אלא אם הדירה הנמכרת היא דירתם היחידה והם מביאים אישור מרשויות המס במדינת התושבות שלהם (המדינה שבה הם מתגוררים), שאין בבעלותם דירת מגורים במדינת התושבות. זהו אישור שקיים קושי להשיג אותו (רשויות המס במדינות רבות אינן מספקות אישור כזה).

אלא שתושב החוץ זכאי לשלם את מס השבח בדרך של חישוב ליניארי שמפחית את הסכום לתשלום באופן משמעותי מהחישוב הקודם שנהוג במיקרים אחרים.

בדרך החישוב הלינארי מחשבים את התקופה בה הדירה היתה בבעלות המוכר ומחלקים אותה לשתי תקופות זו שמזמן רכישת הדירה עד 31/12/2013 ומיום 1/1/2014 ועד ליום המכירה.

לתקופה הראשונה חל פטור מלא ממס שבח – לתקופה השניה מס השבח הוא בשיעור של 25% מהרווח הריאלי.

בתקופה שמיום 1/1/2014 ועד ליום 31/12/2017 כל תא משפחתי זכאי לבצע שתי עסקאות של מכירת דירה או בית תוך שימוש בהטבה זו (הטבה של חישוב לינארי) והחל מיום 1/1/2018 לא תהיה מגבלה ביחס למספר העסקאות של מכירת דירה או בית תוך שימוש בחישוב הלינארי.

תושב החוץ צריך לדעת על מיסים נוספים שחלים על המוכר בעת העיסקה ושכדאי לבדוק – הראשון הינו היטל עירוני: היטל ההשבחה (heytel Hashbaha) היטל ביוב, היטל תאורה (נדיר) מדרכה, תיעול, כביש וכיוב'. את הבדיקה ניתן לבצע במחלקת ההנדסה ובועדת התיכנון המקומית.

כמו כן, יש לדעת מהו סוג הנכס – האם הנכס בנוי על קרקע של המדינה או של קרן קיימת לישראל ומופקד בידי רמ"י רשות מקרקעי ישראל – אז יתכן שישנם תשלומים למנהל, דמי הסכמה, היוון, חכירה.

העברת הכספים

מוכר דירה תושב חוץ צריך לדעת שכיום ישנה פרקטיקה נכונה וזהירה לפי יש לפתוח לטובתו חשבון בנק בנאמנות שאליו יגיעו כספי הרוכש על פי תנאי ההסכם ולצורך הבטחת זכויותיו.

המוכר, מטבע הדברים, הגם שהוא תושב חוץ, מעוניין לקבל את כספי התמורה במדינת התשובות שלו.

במדינות מסוימות מוטלים מיסים על רכוש ומסיבה זו ומיליון סיבות אחרות לא דיווחו הבעלים על הבעלות בזכויות בישראל למדינת התושבות שלהם.

כאשר הנכס, שעומד למכירה, לא דווח במדינת התושבות, עלול להיות קושי בהעברת הכסף לחשבון בארץ התושבות.

משרדנו עובד בשיתוף פעולה צמוד עם משרדי עו"ד ורו"ח בחו"ל (בארה"ב, ובכל רחבי אירופה) בעלי מומחיות במיסוי בינלאומי כדי לטפל בסוגיות סבוכות אלה, כך שבסופו של דבר הלקוחות שלנו יוכלו לקבל את הכספים שלהם ולעשות בהם שימוש במדינה שבה הם מתגוררים.

עיסקה כזו מחייבת מילוי והחתמת הלקוחות על טופס הכרת לקוח על התקנות ועל פי החוק לאיסור הלבנת הון ותקנותיו. מילוי הטופס וקבלת מלוא הפרטים חשובים הן למשרד עורכי הדין והן לבנק שבו נפתח עבור הלקוחות בנאמנות. גם לעניין זה דרושה מיומנות והקפדה. מדובר בחוקים "צעירים" שככל שגובר הנסיון ביישומם ככל שנמנעות טעויות של הלקוח.

עסקה מרחוק

במדינת ישראל התהליכים הבירוקרטיים מול רוב רובן של הרשויות (לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל), ורוב הבנקים) הם בעברית.

ניתן לבצע את העסקה בלי להגיע לישראל אך זה דורש ניהול נכון של התהליך.

המוכר יצטרך לחתום על מסמכים בפני קונסול ישראל בחו"ל או בפני נוטריון שיגיע לחו"ל כדי לוודא שהחתימה תתנהל על פי החוק הישראלי. על חלק גדול מהמסמכים מיופה הכוח של המוכר (בדרך כלל עורך הדין שלו או הנציג שלו בישראל) יכול לחתום במקומו של המוכר, אך ישנם מסמכים שהמוכר יידרש לחתום עליהם בעצמו.

נחזור ללקוחות שלנו, תושבי החוץ שעבורם טיפלנו במכירת דירה בנתניה  – הטיפול שלנו במכירת הדירה עבורם כלל:

ניהול מו"מ מול המתווך שמצא את הרוכשים.

בדיקת שווי הדירה בשוק עדכני של דירות באותו אזור ובאותה רמת גימור. כולל ביקור בדירה וקבלת חווד דעת שמאי.

חתימה על חוזה המכירה.

פתיחת חשבון הנאמנות וקבלת כל התקבולים.

מסירת החזקה לרוכשים.

יצירת קשר מול משרד צרפתי מומחה למיסוי בינלאומי.

השלמת העסקה בדיווח כדת וכדין במדינת התושבות.

במהלכים מקצועיים, אחראיים ומדוייקים מכירה של דירה, בית או נכס אחר בישראל על ידי תושב זר, מבלי להגיע כלל לישראל, הינה פעולה אפשרית בהחלט ואצלנו היא יומיומית.

חשוב מאוד לתת את הטיפול בשירות הזה למי שיודע לתת תשומת לב נכונה לכל ההיבטים שהוזכרו ושידוע, מוכר ומקובל ברשויות הישראליות כבעל נסיון ובעל ידע מקצועי מהדרגה הראשונה.


למשרד שלנו יש ניסיון עשיר ומשמעותי בליווי ובטיפול במכירה של נכסי נדל"ן בישראל על ידי תושבים זרים.

אנחנו נלווה את העסקה שלכם, צעד אחר צעד, בצורה מקצועית, ונדאג לכך שבסופו של דבר העסקה תצא לפועל בהצלחה.

אנחנו מזמינים אתכם לשוחח איתנו ולקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה שכזו.

 

 *רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ולא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו תוך שדיני המיסוי בישראל משתנים חדשות לבקרים.

בכל מקרה המידע במאמר זה הינו חלקי בלבד ואין להסתמך עליו מבלי להיוועץ עם עורך דין שמתמחה בתחום המיסוי והנדל"ן בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים שמפורטים לעיל נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

קובץ מצורף
הצטרפו לרשימת תפוצה
שם
אימייל

צוואה לטובת מי שנטל חלק בעריכתה

אפליקצית ציטודין
לא פעם נשאלת השאלה מה טיבה של צוואה ? היתכן שהיא חוקית ? היתכן שמי שחתם עליה חתם עליה בצלילות דעת ובהבנה מלאה של תוכנה ? על שאלות אלו ננסה להשיב חלקית במאמר הקצר שלפניכם

חדשות

התחדשות עירונית ותמ"א 38 - מה תפקידנו ?

מאמר שמתמצת את פועלנו כמשרד עורכי דין שעוסק בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.

דיני נזיקין, ביטוח וועדות רפואיות

עו"ד גיא אורטל שמתמחה ביצוג בפני הועדות הרפואיות של המוסד לביטוח לאומי פירסם והוציא לאור את סיפרו המהווה מדריך מיוחד לנזקקים לועדות הרפואיות. המדריך עוסק בכל הנוגע להופעה בפני הועדות הרפואיות - לערעור על החלטותיהן, לטענות שיש לטעון בפניהן, להערכות לקראתן ולזכויות השונות של מבוטחי המוסד לביטוח לאומי.

רשלנות רפואית

רשלנות רפואית חשוב לציין מראש ושוב כי המידע המתפרסם באתרנו אינו מתיימר לשמש תחליף לייעוץ משפטי או רפואי . התמצית שלהלן מהווה נסיון ליתן תשובה לשאלות הנוגעות מן ההליך המשפטי הנובע מעוולת הרשלנות בעת שאנו עוסקים בפרקטיקה הרפואית. למרות הנסיון לתת הסבר ורקע לפרקטיקה הנהוגה בדיני הרשלנות הרפואית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו כדי לקבל טיפול ממשרד מיומן ומנוסה בניהול תביעות בתחום.

מקרקעין / נדל"ן

בעסקאות מקרקעין מחוייבים הן המוכר והן הקונה לא רק בדיווח, מיד עם היכרת העיסקה אלא אף בנטל מס שאפשר וגם יגיע לחלק ניכר מסכום העיסקה . מטבע הדברים ברורה חשיבות תכנון המס לכל עסקת מקרקעין.