איך קונים דירה שנבנתה בפרוייקט תמא 38

איך קונים דירה שנבנתה בפרוייקט תמא 38

אז הפרסומת יפייפיה והאיור הגרפי נהדר, הבניין שמציגים לכם הוא סופר מודרני והיזם מספר על המיקום הנפלא והסטנדרט הגבוה. גם המחיר די אטרקטיבי והכוונות להגשים רכישת דירה עבורכם ניראות קרובות מאי פעם.

אבל ליד הפרסום כתוב באותיות קטנות שהבניין נבנה במסגרת "התחדשות עירונית" או במסגרת "תמ"א 38" - מושג שכבר רבים מספור שמעו עליו אבל לא מבינים באמת במה מדובר.

 מה נבדוק לפני שנפנה ליזם ונחתום על עיסקת הרכישה ?

תמ"א 38/1 מהווה מסגרת חקיקתית שבאמצעותה מנסה המדינה לבצע שיפור חכם של מצבם התיכנוני של בניינים ישנים בישראל.

עם פרסום החקיקה והתקנות קפצו רבים על המציאה ומצאו בה הזדמנות עיסקית ליזום התעשרות מהירה באמצעות החתמתם של בניינים ישנים שבדרך כלל מאויישים ע"י אנשים קשיי יום, מבוגרים וכאלו שלא הצליחו לשפר את דיורם על מסמכים שקושרים אותם לאותו יזם ואשר באמצעותם הוא יכול לפנות לקבלני ביצוע, למכור להם את המסמכים ו/או לחתום עימם על הסכמי ביצוע.

הדיירים התמימים לא פעם אינם יודעים לא דבר ולא חצי דבר על היזם. הם מתלהבים מהבטחותיו והרעיון לשפר את אמצעי הדיור שלהם וכורתים עימו הסכם.

גם אם היו הדיירים מיוצגים ע"י עורך דין טוב כשחתמו על ההסכם, הרי שבשל גילם הצעיר של ההליכים ליישום תמ"א 38 - גם עורכי הדין למדים תוך כדי תנועה. הנסיון מקנה להם יתרון רק לאחר שצברו אותו והרי כל עוד לא נחשפו הם אינם יכולים לחזות את כל מה שעלול לצוץ.

לרוכשי הדירות מהיזם יש יתרון על פני הדיירים שחתמו והתחייבו כלפיו. רוכשי הדירות יכולים להנות מהידע שיש לדיירים ו/או לעורך דינם. מאמר זה בא לתת בידי מי שמעוניין לרכוש דירה בפרוייקט תמ"א 38 מספר כלים משפטיים וחוץ משפטיים שיסייעו לו לצד פניה למשרדינו לייצוג ברכישה כזו.


אלו הנושאים שאנו ממליצים לבדוק בטרם התקשרות בהסכם לרכישת דירה בפרוייקט תמ"א 38/1 


1. מי היזם ? 

עיון בפרסומות ובכרזות ילמד שהיזמים אינם בוחלים בשמות בומבסטיים חסרי שחר כדי לתאר את שם העסק שעימו יפעלו. על המתעניינים ברכישת דירה מהיזם לבדוק - מי עומד מאחרי השם ? האם זהו אכן קבלן בינלאומי שעוסק במסחר ובניה בינלאומיים שמונים שנה... או האם זהו קבלן אדיר מימדים שכבר בנה חמש מאות בניינים בכל ערי ישראל ואפילו בלוכסנבורג ?..

 כן, ההפרזות של היזמים הן חלק מהשיווק האגרסיבי שלהם. יזם שהחברה שלו קיימת שנים ספורות צריך לומר דרשני יזם ותיק שמוכר בתחום הבניה יהיה גוף שיקל יהיה לקבל מולו תשובות לבעיות שצצות בעת תהליך הבניה. כמובן שאין די בכך..

יש לבדוק מה נסיונו של אותו יזם בבניה ? האם מטרתו הינה לבנות או שמא הוא מיישם את כוונתו להמחות את זכויותיו על פי ההסכם עם הדיירים לקבלן ביצוע שיכול להיות עוד אופורטיוניסט ?

האם הקבלן המבצע הינו קבלן רשום ? יש לברר האם הקבלן רשום אצל רשום הקבלנים בסיווג המתאים לביצוע עבודות בבניין נשוא ההסכם. בנוסף יש לבדוק, מה נסיונו בביצוע העבודות שהוא התחייב לבצע. לשאול היכן בנה מתי ולגשת ולשאול באותן כתובות על היזם, להצליב מידע עם זה שמסר ולוודא שאכן כך.

אחד המקורות שאליו מפנים אתכם היזמים והקבלנים הוא "מדד" כלשהו של חברת הערכה כלשהי - כאילו המיצוב שלו ברשימת היזמים המכובדת צריך להשקיט את רוחכם. יש בזה משהו. אבל אין בכך די. כל ינוקא יודע שאת ה"מיצוב" רוכשים בכסף. הרשימה היא רשימה שכדי להיות חלק ממנה די בתשלום. היא אינה ערובה לאיכות הבניה, ליחס לדיירם ולרצינות היזם.


 2. האם הבניה מלווה ע"י מוסד בנקאי ?

ליווי הבניה בפרוייקט ע"י מוסד בנקאי מלמד כי הפרוייקט נמצא כדאי ע"י המוסד הבנקאי. הליווי הבנקאי לכשעצמו מהווה בטוחה נוספת לכספי הרוכשים ולכן תמיד עדיף לרכוש דירה בפרוייקט תמ"א 38 כשיש ליווי בנקאי. בנק דורש מהיזם הון עצמי שמבלעדיו לא ימומן הפרוייקט ע"י הבנק.

באמצעות הליווי הבנקאי נמנע גם קונפליקט שנוצר בעת רישום הערת אזהרה על פי אחת משיטות הבטוחות שחוק המכר דירות מציע לנו, שכן זכויות הדיירים וזכויות רוכשי הדירות אינן מתנגשות אין הערת אזהרה כנגד זכויות הדיירים.


3. בטוחות

 הבטחת זכויות של רוכשי דירה מוגדרת ומעוגנת בחוק המכר דירות. זהו חוק שהמחוקק הישראלי חוקק בחוכמתו לאחר התרחשותן של פרשיות שגרמו לאזרחי המדינה נזקים כבדים כשכספי רכישת הדירות שלהם ירדו לטימיון. החוק קובע שתי אפשרויות להבטחת רוכשי דירות בבניה. ראשית, רישום הערת אזהרה ותשלומים ליזם עם התקדמות הבניה על פי הכללים הקבועים בחוק והשניה, באמצעות הליווי הבנקאי המוזכר לטוב לעיל, ליווי שמבטיח שהכספים לצורך הבניה מצויים בחשבון מיוחד שממנו משולמת תמורת הבניה לספקים בפיקוח מלא של איש מקצוע.

ברור שבשיטת הבטוחה הראשונה אין כדי להבטיח את סיום הבניה במועד. היזם שיקבל את כספו על פי ההתקדמות בשלבים יכול להתעכב. הוא יכול למשוך את הבניה את מישכה והגם שישלם דמי שכירות לפי חוק המכר דירות - הרוכש יתקשה באכיפת הכניסה במועד. 

 בשיטת הבטוחה הראשונה הרוכש גם לא יוכל לדעת האם חרג היזם מההיתר שניתן לו. האם אכן בנה את כל הבניין על פי התוכניות והתקנות במדוייק כדי לקבל טופס איכלוס או טופס 4 ? 

נכון שליווי בנקאי אינו מבטיח שלא תהיינה חריגות כאלו לחלוטין - אבל הפיקוח הבנקאי מפחית את הסיכוי לכך ובהרבה, מה גם שפיקוח כזה מעניק לרוכשים כתובת לפנות אליה.


4. מהם היחסים בין היזם / קבלן לבין הדיירים ?

מי שמעוניין ברכישת דירה בבניין שמהווה חלק מפרוייקט תמ"א 38 חייב לבדוק את מערכת היחסים שבין היזם / קבלן לבין דיירי הבניין.

רובם המכריע של היזמים הוא אחראי, הגון, מתחשב וראוי אבל לא פעם מפתה היזם במתק שפתיים ובנופת צופים את דיירי הבניין ואת בא כוחם, מחתים אותם על הסכם התחדשות עירונית ומאותו רגע מתייחס אליהם כעבדיו הנירצעים. כל הבטחותיו נעלמות כלא היו ובעיות הכי קלות לפתרון בעלות שולים וזניחה - אינן זוכות להתייחסות מצידו שכן כל רצונו הוא ברווח גדול ככל האפשר וצרכי הדיירים מעניינים אותו כקליפת השום.

בדיקה של היחסים הללו תהווה בדיקה מצויינת לצורכי המשך ההתקשרות וחתימת הסכם.

כמו כן, יש לעיין בהסכם שבין היזם לדיירים. מה כתוב בו ? למה התחייב הקבלן / היזם ? האם בכלל מותר לו למכור דירה בשלב הזה ? האם מכירת הדירה על הנייר לא מהווה למעשה מימון של נושא שהיזם עצמו אינו מסוגל לממן אותו באמצעיו והוא מוכר זכויות בטרם קמה זכותו לעשות זאת ?

 יש לבדוק האם היזם עומד בתנאי ההסכם מול הדיירים. יש להפגש עם נציגיהם ואף לשוחח עם בא כוחם. מה התרשמותו ? מה יש לדיירים לספר על היזם, התוכנית שהגיש, העמידה בה וטיפולו של היזם / קבלן באתגרים שהתגלו במהלך הבניה.

יש למנוע מצב שבו היזם מוכר זכויות בבניין שעובר תמ"א 38 לפני ההיתר ומקבל 7% מסכום התמורה לפי חוק המכר אבל התוכנית שלו אינה עומדת בדרישות העיריה וכספו של הרוכש מושחת וממתין זמן רב מבלי שתינתן לו כל תמורה שהיא בעד ההמתנה. לפיכך במקרה שעדין מבקשים בכל זאת לרכוש את הדירה יש להבטיח שהכספים מצויים בנאמנות ולא נעשה בהם שימשו שאינו למטרות קידום הבניה.

במסגרת בדיקה היחסים בין היזם לדיירים אנו ממליצים לבדוק האם עמד היזם בכל תנאי ההסכם ובמצגיו טרם חתימתו.

כך למשל, במקרה מסויים שבו טיפלנו הבטיח היזם במפרט הטכני כי הבניין יחופה בציפוי שיש או אבן על פי בחירת האדריכל ובשיתוף פעולה עם הדיירים. להפתעתם של הדיירים הודיע להם הקבלן המבצע, ימים ספורים לפני תחילת ביצוע העבודה כי הבניין יחופה בחומר "דמוי עץ". הדיירים נבהלו ופנו למשרדנו כדי שיבדוק לפשר העניין.

בפניה לקבלן התברר כי האדריכל תכנן בניין ברמת גימור גבוהה מאוד והחליט להשתמש לצורכי חלק מהחיפוי בחומר יקר מאוד מיובא מגרמניה שמענים מראה של עץ לחלקים בבנין, בין מרפסת למרפסת.

היזם התגלה כנדיב במיוחד לנוכח העובדה שהחומר יקר הרבה יותר משיש או אבן והדיירים שמחו לראות את החומר שבו השתמש לחיפוי הבנין ואהבו מאוד את התוצאה. יזם כזה מבין את שיטת ה win win של תמ"א 38 ונהנה ממנה יחד עם הדיירים.

 לעומת זאת בבנין אחר החליף יזם את הצנרת של הרכוש המשותף וחיבר את הבניין ואת הדירות החדשות למערכת מים חדשה עם משאבת מים שהעלתה את הלחץ של המים בבניין. תוך ימים מיום התקנתה התגלו נזילות ודליפות בכל הדירות הישנות. הדיירים שפנו אל היזם נענו בתירוצים והתעלמות שגררה סיכסוך ארוך ומיותר. 

גם עניין זה נפתר בסופו של דבר אבל מאותו מועד ואילך היה ברור שהיזם אינו מעוניין כלל בנחת והנאה של הדיירים שעימם חתם על הסכם אלא רק בצימצום הוצאותיו ומכירת הדירות שבנה. 

נתונים כאלו יעניקו למתעניינים נתונים מעבר לנתנים המשפטיים היבשים אך יש בהם כדי למנוע בעיות משפטיות מאוחר יותר.

 

במאמר זה העברנו תקציר של מידע שדרוש לרוכש דירה בבניין שעובר תהליך של התחדשות עירונית בתמ"א 38 / 1 המשרד ישמח לשרת אתכם בעניין זה ואין באמור לעיל כדי להוות רשימה שלמה ומלאה של הבדיקות שיש לעשות או כדי להווה יעוץ מקצועי שלם או תחליף ליעוץ במשרדינו.


 




קובץ מצורף
הצטרפו לרשימת תפוצה
שם
אימייל

חדש- אפליקציית ציטודין!

אפליקצית ציטודין
מאגר הציטוטים המשפטיים שהצטבר במשך עשרות שנים במשרדינו פותח לאפליקציית אנדרואיד ידידותית למשתמש ובאמצעותה הופכת "ציטודין" לכלי עבודה הכרחי לכל עורכי הדין, אנשי עסקים, מתווכים וכל מי שעולם המשפט הוא חלק משיגרת יומו. היכנסו לגוגל סטור, הורידו ותהנו גם אתם מ"ציטודין".

חדשות

התחדשות עירונית ותמ"א 38 - מה תפקידנו ?

מאמר שמתמצת את פועלנו כמשרד עורכי דין שעוסק בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.

דיני נזיקין, ביטוח וועדות רפואיות

עו"ד גיא אורטל שמתמחה ביצוג בפני הועדות הרפואיות של המוסד לביטוח לאומי פירסם והוציא לאור את סיפרו המהווה מדריך מיוחד לנזקקים לועדות הרפואיות. המדריך עוסק בכל הנוגע להופעה בפני הועדות הרפואיות - לערעור על החלטותיהן, לטענות שיש לטעון בפניהן, להערכות לקראתן ולזכויות השונות של מבוטחי המוסד לביטוח לאומי.

רשלנות רפואית

רשלנות רפואית חשוב לציין מראש ושוב כי המידע המתפרסם באתרנו אינו מתיימר לשמש תחליף לייעוץ משפטי או רפואי . התמצית שלהלן מהווה נסיון ליתן תשובה לשאלות הנוגעות מן ההליך המשפטי הנובע מעוולת הרשלנות בעת שאנו עוסקים בפרקטיקה הרפואית. למרות הנסיון לתת הסבר ורקע לפרקטיקה הנהוגה בדיני הרשלנות הרפואית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו כדי לקבל טיפול ממשרד מיומן ומנוסה בניהול תביעות בתחום.

מקרקעין / נדל"ן

בעסקאות מקרקעין מחוייבים הן המוכר והן הקונה לא רק בדיווח, מיד עם היכרת העיסקה אלא אף בנטל מס שאפשר וגם יגיע לחלק ניכר מסכום העיסקה . מטבע הדברים ברורה חשיבות תכנון המס לכל עסקת מקרקעין.