רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מחברה קבלנית היא עסקת נדל"ן הדורשת מקצועיות ובדיקת פרטים רבים.
במאמר שלפניכם תמצאו הסברים שיפשטו מספר מונחים ויעזרו לכם להבין טוב יותר את הזכויות והחובות של קבלן ורוכש דירה.

חובת צירוף מפרט:
לפי הוראות חוק המכר (דירות) משנת 1973 המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט.
המפרט יכלול מאפיינים של פריטים המרכיבים את הבית הנרכש.
ניתן להסכים על שינוי במפרט ו/או תיקונו באמצעות נספח מיוחד שיחתם על ידי הצדדים ויצורף להסכם. כל תיקון ו/או שינוי במפרט חייב להכיל את חתימתכם ואת חתימת המוכר.
אם המוכר לא צירף מפרט, יש לראות בו כמי שהתחייב לספק מוצרים ואיכות גבוהה בנסיבות העניין.
אם נמסר מפרט אך כזה שאינו כולל מלוא הפריטים הצריכים, יראה במוכר כמי שהתחייב למסור את הפריטים החסרים באיכות גבוהה.
אי התאמה: אם הדירה שקבלתם אינה תואמת את האמור בהסכם או במפרט, אזי, המוכר לא קיים את חיובו ולמעשה הפר את ההסכם.
אי קיום חיוב המוכר כולל גם אי התאמה בתקופת הבדק או האחריות. (ראו להלן).

יש להבחין בין אי התאמה סתם שהיא אי התאמה להסכם, למפרט או לתקן ובין אי התאמה יסודית שהיא אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים עומס והנוגעת להבטחת יציבותו ובטיחותו של הבניין ("קונסטרוקציה") ושהאחריות עליה הינה 20 שנים.

תקופת בדק ותקופת אחריות:
תקופת הבדק מתחילה מיום העמדת הדירה לרשות הרוכש והיא שונה מפריט לפריט. לדוגמא: תקופת הבדק עבור ליקויים במוצרי נגרות, אלומיניום, פלסטיק, ריצוף וחיפוי הינה שנתיים. עבור כשל במערכות צנרת, הסקה, מרזבים וגגות הינה 4 שנים. ועוד...
תקופת האחריות חלה למשך 3 שנים המתחילות מתום תקופת הבדק.

הודעה על אי התאמה:
על הקונה לתת הודעה על אי התאמה מיד עם היוודע לו עליה אך לא מאוחר משנה ממועד קבלת הדירה.
אם לא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה, אזי, תוך זמן סביר לאחר שנתגלתה.
לגבי אי התאמה יסודית, יש להודיע תוך זמן סביר לאחר שנתגלתה.

זכות תיקון לקבלן:
התגלתה אי התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקנה ועל הקבלן לתקנה תוך זמן סביר.
כאן המקום לציין שזמן סביר הוא מושג שמשתנה בהתאם לסוג הליקוי, מיקומו, חריפותו ולנסיבות של כל מקרה ומקרה.
אם אי ההתאמה חזרה לאחר פעם אחת או יותר של תיקון במשך שנתיים (שמתחילות ממועד מתן ההודעה), רשאי הקונה לתקן והקבלן ישא בעלויות התיקון.

פיצוי על איחור במסירת הדירה:
אם הקבלן לא מסר את הדירה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד שנקבע בהסכם, זכאי הקונה לפיצוי בלא הוכחת נזק כפי שמפורט בחוק, או, לפי הסכום שעליו הוסכם בחוזה, לפי הגבוה.
ניתן להתנות בחוזה סעיף הקובע שהקבלן יהיה פטור מתשלום פיצוי אם האיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטתו.
סכומי הפיצוי הקבועים בחוק מחושבים כך: עבור תקופה של עד 8 החודשים הראשונים של האיחור – סכום השווה לפי 1.5 מדמי שכירות של דירה דומה. עבור תקופת איחור שלאחר מכן, סכום השווה לפי 1.25 מדמי שכירות של דירה דומה.

תקנון בבית משותף:
אם הבניין בו נמכרת הדירה אמור להירשם כבית משותף, יש לבדוק ששינו בהסכם חלק העוסק בכך ובהחלת התקנון המצוי כן/לא. ככל ומבקשים לבצע שינויים בתקנון המצוי יש להתייחס אף לכך ולצרף לחוזה המכר פרטים הנוגעים אף לעניינים הבאים: הוצאת חלק מהרכוש המשותף, שיעורו של החלק ברכוש המשותף המוצמד לדירה הנרכשת, סדרי קבלת החלטות בבית המשותף, ועוד....
אם לא נמסרו פרטים כאמור, יראו בקבלן כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי יחולו על הבית המשותף.
קביעת מתחזק – חברת ניהול: הקבלן רשאי לכלול בחוזה המכר שהניהול וההחזקה של הרכוש המשותף, כולו או רובו, יבוצעו על ידי מתחזק בתנאי שיפורטו זהותו ותנאי ההתקשרות עימו. תנאי נוסף הוא שפעולתו של המתחזק לא תיארך מעל 3 שנים אלא בהסכמת נציגי הדיירים.
רישום הזכויות בדירה: קבלן המוכר דירה בבניין שאמור להרשם כבית משותף חייב לבצע את כל הפעולות הכרוכות ברישומו, מוקדם ככל האפשר.
כן עליו לרשום את זכויות הרוכש בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר מ- 6 חודשים מרישום הבניין כבית משותף, או מיום העמדת הדירה לקונה, לפי המאוחר, אלא אם הוכיח כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטתו.
שכר טרחת עורכי דין: רוכש דירה מקבלן ישתתף בשכר טרחת עורך הדין של הקבלן בסכום שלא יעלה ממה שנקבע מעת לעת על ידי ועדת הכלכלה של הכנסת.
נכון לשנת 2016 עומד שכה"ט ע"ס 5,000 ₪ בתוספות הוצאות ואגרות הכרוכות ברישום.
עורך הדין של הקבלן מחויב כלפי הרוכש בכך שהוא אחראי על ביצוע רישום וניהול של בעלי הזכויות לפי חוזה המכר, מיום המכירה ועד לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כן עליו לרשום את הבניין כבית משותף.
לרוכש מומלץ לשכור שירותי עורך דין שייצגו בעסקה מול הקבלן.

אין באמור כדי לחייב או להוות תחליף ליעוץ וליווי משפטי הניתן על ידי משרדינו.

 

קובץ מצורף
הצטרפו לרשימת תפוצה
שם
אימייל

חדש- אפליקציית ציטודין!

אפליקצית ציטודין
מאגר הציטוטים המשפטיים שהצטבר במשך עשרות שנים במשרדינו פותח לאפליקציית אנדרואיד ידידותית למשתמש ובאמצעותה הופכת "ציטודין" לכלי עבודה הכרחי לכל עורכי הדין, אנשי עסקים, מתווכים וכל מי שעולם המשפט הוא חלק משיגרת יומו. היכנסו לגוגל סטור, הורידו ותהנו גם אתם מ"ציטודין".

חדשות

התחדשות עירונית ותמ"א 38 - מה תפקידנו ?

מאמר שמתמצת את פועלנו כמשרד עורכי דין שעוסק בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.

דיני נזיקין, ביטוח וועדות רפואיות

עו"ד גיא אורטל שמתמחה ביצוג בפני הועדות הרפואיות של המוסד לביטוח לאומי פירסם והוציא לאור את סיפרו המהווה מדריך מיוחד לנזקקים לועדות הרפואיות. המדריך עוסק בכל הנוגע להופעה בפני הועדות הרפואיות - לערעור על החלטותיהן, לטענות שיש לטעון בפניהן, להערכות לקראתן ולזכויות השונות של מבוטחי המוסד לביטוח לאומי.

רשלנות רפואית

רשלנות רפואית חשוב לציין מראש ושוב כי המידע המתפרסם באתרנו אינו מתיימר לשמש תחליף לייעוץ משפטי או רפואי . התמצית שלהלן מהווה נסיון ליתן תשובה לשאלות הנוגעות מן ההליך המשפטי הנובע מעוולת הרשלנות בעת שאנו עוסקים בפרקטיקה הרפואית. למרות הנסיון לתת הסבר ורקע לפרקטיקה הנהוגה בדיני הרשלנות הרפואית, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו כדי לקבל טיפול ממשרד מיומן ומנוסה בניהול תביעות בתחום.

מקרקעין / נדל"ן

בעסקאות מקרקעין מחוייבים הן המוכר והן הקונה לא רק בדיווח, מיד עם היכרת העיסקה אלא אף בנטל מס שאפשר וגם יגיע לחלק ניכר מסכום העיסקה . מטבע הדברים ברורה חשיבות תכנון המס לכל עסקת מקרקעין.